美国买房，你计算过房屋持有期间的成本了吗？
美国的房产和土地都是私有制的，房主拥有永久产权，但每年要缴纳一定的房产税。美国的房产税并不是由美国联邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和学区征收，主要用于居民所在区域的治安，消防，教育等公共服务。
美国房产税是如何计算的？
美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的，而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。
地方政府会请专业的评估员 (Assessor) 根据周边类似房屋的价格，房屋面积，房龄，地段等因素，公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说政府的评估价会低于它的市场成交价，例如一栋2017年标价42万美元的房子，政府2016年对其估价只有27万美元。
同时，地方政府会确定下一年的财政预算，减去其他政府收入，来决定需要征收的房产税 (Property Tax)，把这个数字再除以当地房产的计税价值总额，便得出房产税率 (Property Tax Rates)。
美国房产税率大概是多少？
美国的房产税率一般在1%-3%之间。中国投资者比较喜欢的加州平均房产税率为0.81%，佛罗里达州1.10%，纽约州1.58%，德克萨斯州1.93%，华盛顿州0.57%。全美平均房产税率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新泽西州 (2.29%)。
每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变，房产税率也会随之改变。需要注意的是，即使是在同一个州内，不同城市，不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。纽约州的平均房产税率是1.58%，但纽约市 (New York City) 的平均房产税率只有0.80%，这是因为纽约市的房价远高于纽约州的其他城市，较低的房产税率也足以覆盖城市运营开支。
而同一个城市里，不同社区的房产税率也都不同。一般来说，房产税高的地方，公立学校质量，治安状况，公共设施等都会更好。
对于贷款买家来说，银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。而对于现金买家来说，法律并不强制购买，但一般房主都会购买房屋保险，遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。
屋主保险的价格根据房屋状况，保险公司的不同，从几百到几万美元都有，一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。
美国的房屋保险大致分为财产险和责任险两大项：
财产险 (Property Coverage)
房屋主体 (Dwelling)
保房屋主体结构。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主体以外的建筑物，像车库，工具间等。通常占主保险的10%。私人财物 (Personal Property)
保房屋内所有个人财产，像家具，家电，衣物等。投资房可以不用保私人财务，租客会为自己购买租户保险。修复期生活开支 (Loss of Use)
因房屋损坏而无法居住，这项可覆盖房屋维修期间的额外生活开销，例如酒店住宿等，通常上限为主保险的20%。
责任险 (Liability Coverage)
个人责任 (Personal Liability)
如果有人在房屋内发生意外，例如家中客人从台阶上摔倒并起诉了你，这项可以保此类意外所产生的赔偿费用。医疗责任 (Medical Payment)
房屋造成他人受伤所产生的医药费。例如你可以赔偿那个从你台阶上摔倒的客人医药费。
3.物业管理费
HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写，很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。美国的 HOA Fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用，这些钱会进入到一个公共账户，用于维护社区的公共区域。
物业管理费包含了哪些项目？
HOA 负责维护房屋公共区域的维护，大概包括以下几个部分：
维护社区秩序
控制社区噪音，管理停车，负责小区内的安保。公共服务 (City Services)
收集并处理社区垃圾，交公共区域的水电费。维护社区环境 (Maintenance)
清扫公共区域，修剪草坪，防治害虫等，经常下雪的地区HOA还会负责除雪。管理公共设施 (Amentities)
管理社区内的游泳池，健身房，网球场，电梯等设施。保险 (Insurance)
HOA 通常会负责公共区域的保险，例如火险。因为联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墙都是相连的，一家着火也会影响到其他房主，所以火险是 HOA 统一购买，一般公寓保险 (Condo Insurance) 中都不含外墙和公共区区域。
有的 HOA Fee 还包括税，电暖气和水费，而有的 HOA Fee 包括的项目很少，每个社区都不一样，价格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高达1000美元的，独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好处也有麻烦。很多事情交给 HOA 统一打理，省下了房主自己联系服务公司和比价的时间，但 HOA 也会有诸多限制，可能会限制你出租房子，限制你养宠物，甚至不让你装地板等。
因此，在美国买房如果有 HOA Fee，一定要先仔细研究下该 HOA 的具体规定。尤其是对买房后打算出租的人来说，如果买房后发现 HOA 规定不能出租，那就麻烦了。
美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常维护就需要房主自己打理。
草坪维护 (Lawn Care)
一般独栋别墅都是带花园和草坪的，一半以上的美国家庭都有除草机，他们认为整洁的草坪是一个家的门面，很乐于亲自打理，既健身又省钱，如果你不想干这些活，那就得花钱请专门的园艺公司来做，根据草坪的大小，收费也都不一样
在容易遭受暴风雪的地区，一般都是“各家自扫门前雪”，也可以请专门的除雪公司来清理车道和屋顶上的积雪，
水，电暖气费（Water）
和国内一样，美国房主也要承担各种水电暖气等费用
美国房产税是如何计算的？
美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的，而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。
地方政府会请专业的评估员 (Assessor) 根据周边类似房屋的价格，房屋面积，房龄，地段等因素，公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说政府的评估价会低于它的市场成交价，例如一栋2017年标价42万美元的房子，政府2016年对其估价只有27万美元。
同时，地方政府会确定下一年的财政预算，减去其他政府收入，来决定需要征收的房产税 (Property Tax)，把这个数字再除以当地房产的计税价值总额，便得出房产税率 (Property Tax Rates)。
美国房产税率大概是多少？
美国的房产税率一般在1%-3%之间。中国投资者比较喜欢的加州平均房产税率为0.81%，佛罗里达州1.10%，纽约州1.58%，德克萨斯州1.93%，华盛顿州0.57%。全美平均房产税率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新泽西州 (2.29%)。
每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变，房产税率也会随之改变。需要注意的是，即使是在同一个州内，不同城市，不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。纽约州的平均房产税率是1.58%，但纽约市 (New York City) 的平均房产税率只有0.80%，这是因为纽约市的房价远高于纽约州的其他城市，较低的房产税率也足以覆盖城市运营开支。
而同一个城市里，不同社区的房产税率也都不同。一般来说，房产税高的地方，公立学校质量，治安状况，公共设施等都会更好。
- 房屋保险
对于贷款买家来说，银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。而对于现金买家来说，法律并不强制购买，但一般房主都会购买房屋保险，遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。
屋主保险的价格根据房屋状况，保险公司的不同，从几百到几万美元都有，一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。
美国的房屋保险大致分为财产险和责任险两大项：
财产险 (Property Coverage)
房屋主体 (Dwelling)
保房屋主体结构。其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主体以外的建筑物，像车库，工具间等。通常占主保险的10%。私人财物 (Personal Property)
保房屋内所有个人财产，像家具，家电，衣物等。投资房可以不用保私人财务，租客会为自己购买租户保险。修复期生活开支 (Loss of Use)
因房屋损坏而无法居住，这项可覆盖房屋维修期间的额外生活开销，例如酒店住宿等，通常上限为主保险的20%。
责任险 (Liability Coverage)
个人责任 (Personal Liability)
如果有人在房屋内发生意外，例如家中客人从台阶上摔倒并起诉了你，这项可以保此类意外所产生的赔偿费用。医疗责任 (Medical Payment)
房屋造成他人受伤所产生的医药费。例如你可以赔偿那个从你台阶上摔倒的客人医药费。
3.物业管理费
HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写，很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。美国的 HOA Fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用，这些钱会进入到一个公共账户，用于维护社区的公共区域。
物业管理费包含了哪些项目？
HOA 负责维护房屋公共区域的维护，大概包括以下几个部分：
维护社区秩序
控制社区噪音，管理停车，负责小区内的安保。公共服务 (City Services)
收集并处理社区垃圾，交公共区域的水电费。维护社区环境 (Maintenance)
清扫公共区域，修剪草坪，防治害虫等，经常下雪的地区HOA还会负责除雪。管理公共设施 (Amentities)
管理社区内的游泳池，健身房，网球场，电梯等设施。保险 (Insurance)
HOA 通常会负责公共区域的保险，例如火险。因为联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墙都是相连的，一家着火也会影响到其他房主，所以火险是 HOA 统一购买，一般公寓保险 (Condo Insurance) 中都不含外墙和公共区区域。
有的 HOA Fee 还包括税，电暖气和水费，而有的 HOA Fee 包括的项目很少，每个社区都不一样，价格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高达1000美元的，独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好处也有麻烦。很多事情交给 HOA 统一打理，省下了房主自己联系服务公司和比价的时间，但 HOA 也会有诸多限制，可能会限制你出租房子，限制你养宠物，甚至不让你装地板等。
因此，在美国买房如果有 HOA Fee，一定要先仔细研究下该 HOA 的具体规定。尤其是对买房后打算出租的人来说，如果买房后发现 HOA 规定不能出租，那就麻烦了。
- 维护和维修
美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常维护就需要房主自己打理。
草坪维护 (Lawn Care)
一般独栋别墅都是带花园和草坪的，一半以上的美国家庭都有除草机，他们认为整洁的草坪是一个家的门面，很乐于亲自打理，既健身又省钱，如果你不想干这些活，那就得花钱请专门的园艺公司来做，根据草坪的大小，收费也都不一样
在容易遭受暴风雪的地区，一般都是“各家自扫门前雪”，也可以请专门的除雪公司来清理车道和屋顶上的积雪，
水，电暖气费（Water）
和国内一样，美国房主也要承担各种水电暖气等费用
