能夠得到離岸快車朋友的邀請，萬分榮幸。
而你能提出這樣的問題，應該是大公司的主管或是同業人員，由於我的回答是免費的，所以請見諒我的簡潔回答。
首先，若股東有中國股東，請用香港公司，你要考慮到返程投資(中國股東有向外管局申報義務)的問題。
若都是非中國籍股東，你用BVI公司與香港公司，僅要跟BOSS報告股利匯出優惠稅率(BVI-10%扣繳稅率與香港公司-5%)與境外股權轉讓問題(香港公司股權轉讓有印花稅，比BVI公司複雜一點)，我想BOSS就可以做決定了。
我台灣的客戶在東莞進行房地產投資，有相當的規模，因為股東全都是台灣人，所以他們用BVI公司結合香港公司進行操作，在台灣，他們用BVI公司向銀行進行聯貸案。但若是中國人進行返程投資，我建議用香港公司，日後在與香港銀行融資上會比較恰當。

推文

投资内地工业地产的税务问题

这个案研究阐释了在中国大陆投资工业地产前应考虑的因素，特别是港资制造企业首次在内地作房地产投资要注意的事项。

许多港资的工业家在生产规模发展到某一程度时，便会开始考虑在内地投资工业用地，一方面可以用作生产，免除租金，另一方面等待升值；但在投资过程中有甚么重要的税务考虑呢？本文将分享典型个案，让厂家在投资前作详细考虑。

个案背景是一家在内地以来料加工形式生产了20多年的香港公司，因地方政策改变，不再鼓励来料加工，加上公司希望进入内销市场，故管理层正考虑购入土地，自建厂房，扩大生产规模。经过多番考察，已敲定目标，土地使用权约需5,000万元人民币，厂房建筑费约5,000万元人民币。由于土地临近公路，预计将来政府继续发展，有机会将土地高价卖出。

在确定投资前，集团要考虑什么？
资金链
企业营运一般不会有大量盈余现金，因此购买土地使用权和建厂房的资金来源极为重要。若是向银行贷款，是在内地借人民币或是在香港借港元？利息成本是否有差异？

投资模式
自2006年7月起，内地已禁止外国企业（包括港资）直接拥有房地产，但允许成立外商投资企业（俗称三资企业）投资。现时投资的是工业用地自用，不属于房地产类投资，而外商投资企业也可借外债。

控股结构
集团是港资企业，以香港公司作为外资企业的投资者，将来香港公司收取股息时，预提所得税可以降低至5%（企业所得税条例是10%）。

将来土地升值时如何出售
在内地出售土地和房地产涉及各种税费，包括土地增值税（累进税率30-60%，视增值额而定）、营业税及附加税（约5-6%，视乎各地方税率），以及企业所得税（25%）。缴纳各种税费之后，是否仍有这么大的利润？

除了直接出售土地和房产外，还有哪些方法可转让而减低税负？
经过反复论证以及数据分析，最后集团决定以下述模式投资：

其中有几项重点是经筹划后决定：
资本结构
基于内地对投资房地产的限制，有关的土地出让金需由外资企业以资本金一次付清。为筹集相应资金，集团在香港的银行借贷，作为其对外资企业的部分资本金，另外也从内地的银行借人民币兴建厂房。为达致税收和资本结构优化，香港公司会以股东贷款方式将资金贷予外资企业。

账面上，外资企业有股东贷款和国内的银行贷款，优点是利息支出能扣税（企业所得税25%），因此能降低总体成本。另一好处是当外资企业有盈余现金时可以还贷。但如果资金全以注册资本投入，外资企业难以减少注册资本（俗称「减资」），使资金积压在内地，无法灵活地在内地和香港调度使用。

新设香港公司
新设香港公司的目的是为方便日后土地升值时出售。其中集团曾经考虑是否加插BVI公司以免除香港印花税，即：

经内部讨论，虽然集团有可能因升值而出售公司，但实际可能性并不太高。为免税务局认为这是一个避税的控股结构，集团最后决定不加插BVI公司。

另外，为使符合内地近期反避税的规定（包括税务通知601号文和698号文），新设香港公司也会有实质经营的业务。

将来出售土地
虽然集团的主要目标并非出售土地图利，但如果时机合适，也不排除出售。就此，管理层曾多番讨论此可行性，包括：

1. 直接出售土地和厂房;
2. 出售外资企业;和
3. 出售香港公司。

直接出售土地和厂房
对集团来说较为简单，但税费较重，卖方需缴交：

• 营业税和附加税费，营业税为售价的5%，附加税费有城市维护建设税（营业税的1%、3%或7%，视乎地点而定）、教育费附加（营业税的3%）和地方教育费附加（营业税的2%），合共约为售价的6%。
• 土地增值税，为土地增值额的30-60%（累进税率），对符合规定的旧房可以重臵成本和成新度计算扣除额。
• 印花税，买卖双方各按合同价0.05%缴交。
• 企业所得税（利润的25%），上述的营业税及附加、土地增值税等都可以作为费用扣税。

出售外资企业
如果出售外资企业，香港公司要就利润缴交10%的企业所得税和内地的印花税（0.05%，同上），出售价与投资成本的差额为利润。税费比出售土地厂房低很多，但买方一般不愿意收购原来的生产业务，因此要先将其剥离，中间不单涉及税收，也可能会影响营运。

出售香港公司
如筹划得当，出售香港公司可以免除内地的10%企业所得税，只须缴纳香港的印花税，但如上所述，要将原来的生产业务剥离。另外，内地税务规定，出售香港公司（即间接转让外资企业）也要在内地的税务局备案。

结语
以上三种出售方法产生的资金流向也不同，出售土地厂房收取人民币资金，外资企业可以用人民币资金另行购臵厂房或扩展业务，出售香港公司或对外资企业收取外币，如仍在内地投资，可以在内地另开新外资企业。

另一个非税重点是土地能否改变用途，在目前宏观调控和压抑房地产市场泡沫的情况下，要将工业用地改为商业用地，首先要视乎当地的土地和城市规划，并不是企业申请就能批准。如果一开始就以投机为目的，可能会得不偿失。即使当地政府允许改变土地用途，也会涉及大量补地价款。因此，在投资工业用地前，厂家必须详细考虑。

以上只是一个简单个案，由于投资土地房产涉及大量资金和风险，投资者必须先向相关专业人士咨询，详细考虑资金链及框算实际的税负和利润，不要随便投资。投资者也切勿轻信某些地方部门的口头承诺，因为政策不断改变。

本文由毕马威会计师事务所合伙人张少云撰写，最初刊于香港工业总会出版的《香港工业家》，并由香港工业总会授权予以转载。

@whyflywhy FICE和WFOE主要区别在哪?

WFOE是指Wholly Foreign Owned Enterprise，即全部由外商投资的企业，称为外商独资企业。WFOE是有限责任公司，一般根据其经营范围的不同，会有很多不同经营范围的WFOE.WFOE的投资方可以是一个或者几个外国人或者外国公司，但只要不涉及到中方，完全是中国大陆以外的投资方设立的企业，都是WFOE.

FICE是指Foreign Invested Commercial Enterprise)。它是根据外商投资的经营范围而定的，特指外商投资商业企业，现在这种商业企业可以从事中国国内分销业务，也可申请从事进出口业务，享受进出口权。

如果是由外商独资企业投资的商业企业，那么他就是WFOE，同时也是FICE。

FICE和WFOE主要区别在哪

都是用香港公司来投资内地吧，税收优惠多多。

用香港公司，预提所得税可以降到5%啊