望着北京金融街威斯汀酒店窗外林立的高楼大厦，杨彦说，“我也是来赚中国房地产业钞票的。”

杨彦的公司是亚太区最大的金融控股集团之一，总部在韩国，常驻新加坡，杨彦担任亚太区直接投资部高级经理。

8月24日的回国之行已经是他今年以来的第6趟了。“忙的连睡觉时间都没有。”

几天时间内，杨彦要马不停蹄地在北京、天津、大连、南京四地约见数位房地产商，看中介推荐的不同的房地产项目，然后关在宾馆里通宵写评估报告发回总部，收到反馈，接着审计目标公司、设计海外融资路径、谈判、报双方董事会批准、签约……

“现在短短几句话，就能感觉到大多数房地产商对资金的饥渴和焦虑，谈判也变得容易多了，他们对很多苛刻的条件都开始不管不顾了，只一个字‘钱’，一切都好商量。”杨彦笑着说自己像个割肉的，而前两年风头最猛、利润最丰厚的房地产商则变成了砧板上的肉。

杨彦目前身兼几责，为韩国总公司选择投资项目、为与公司合作的海外股权投资基金提供房地产融资项目、为国内大型房企提供银团贷款等债券融资服务……

归其一点，杨彦为面临巨额资金缺口的内资房地产商带来了梦寐以求的“海外钞票”，虽然条件也越来越苛刻，但房地产商们缺钱，负债率高，少有其他融资渠道，而变得趋之若鹜，饥不择食。

从烂尾楼到优质房产

从2005年底涉足房地产项目到现在，杨彦发现自己和公司的胃口开始变大、谈判筹码也逐渐变多了。

“原来我们的收购项目不少是烂尾楼，现在开始介入城市中心黄金地段的优质地产项目。反正，跟房地产商也好谈多了。”

杨彦坦言，两年多以前，即使是一些城市的烂尾楼，外资基金也愿意接收，因为周边地块已开发成熟，烂尾楼的前期相关手续和工程都有了基础，接收后开发时间可以变短，也不用费周折去拿地，对追求短期资本来说，最合适不过，即使有时也会遇到麻烦。

“外资进入房地产市场方式有直接收购地产物业、入股或合资、注资、独资、进入外资银行开展房贷业务等方式。但大多还是采取了仅提供资金而不参与项目运作的方式，年收益率锁定在10%-20%。”

杨彦说，2007年以来，海外资金开始重点加码房地产，“外资对房地产的热情已超越了能源、制造业等，除了收益丰厚，主要是外资资金数额大，其他行业项目不好进，而内资房地产融资需求强烈；其次房地产业有抵押物，风险不高；另外房地产业现金流、估值预测简单。”

“今年宏观调控仍在持续时期，一些千载难逢的机会来了，虽然我们不知道房地产市场的底部在哪里，但一些获利高的优质项目因资金短缺找上门来，我们还是会选择抄底。”

与外资拿着钞票在国内房产项目上“挑肥选瘦”相比，中资房地产商的谈判筹码则越来越少。

国泰君安证券研究所6月报告印证，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。

杀价的股权融资

此次中国之行，让杨彦收获了两桩在他看来可圈可点的生意。

“区别以往谈的较多的项目债券融资，这次有两个特别的case(项目)，一个是可转换债融资；另一个是PRE-IPO(上市前)项目。”

杨彦详解了这两桩生意的特别之处。

“天津地产的项目在城市中心的繁华地带，已属中后期项目，项目快要竣工，但房地产商融资无门了，我们签的其实是债券融资的变种，只是条件比原先更为严格。”

这期间，因韩国总公司在中国的投资额度受限，只能出资10亿资金的2亿，杨彦的团队就联合花旗、摩根大通等外资财团共同融资开发。

与惯常的债权融资不同的是，在一系列的协议当中，包括了一份债权转股权的协议，并伴有多条惩罚性条款。

“虽然利息较低，但有不少惩罚性条款，比如截止2008年年底，项目销售回款达不到协议的金额，会责成开发商拿出相应比例金额的罚款；如果截止到2009年6月，开发商的销售增幅达不到规定，则外资的债权有权转化成股权，不但开发商要还款，同时，结算利润还要分成。”杨彦说，之所以能让这家房地产商谈下这么苛刻、成本高昂的条款，是因为开发商无力“死扛”，眼下又融资无门，只得妥协。

另一桩生意则签在南京。

“这桩PRE-IPO的生意中有着很严格的对赌协议。”杨彦说。

按照协议，这家房地产商如果能在2009年6月1日前上市，将给杨彦公司不低于50%的回报率；如果在2009年底前上市，回报率不少于60%；如果未能上市，则房地产公司要支付高额的利息。此外，获得的股权还有分红。

杨彦表示，“房地产融资最好的方式是项目债权融资，没开发商愿意签这么苛刻的条款，这等于是开发商把肥肉拱手让人。这中间其实就是两方对房地产市场回报预期的博弈。”

“加上外资苛刻的条款定价，风险有限，获利还是很丰厚的，至少比我们预期的7%-15%收益要高。”杨彦说。

入境的曲折路径

杨彦此次回国还有重担在肩：和国内一家房地产企业共同发起成立一家境外的房地产投资合伙企业。

问及缘由，杨彦道出原委：韩国总公司在中国的投资额度有限，加上国内‘限外令’的存在，海外募集的资金审批繁琐、周期长、结汇程序复杂，如果采取境外离岸设立的有限合伙制企业，不但境外投资者方便认购出资，而且退出便捷，国内企业募集审批、结汇报批也相对容易些。

杨彦笑称，资金的募集工作基本到位，“主要来自贵族、有钱家族 (欧洲)、部落酋长、丛林里的娘娘(中东)、保险公司等。”

但外汇进出仍是杨彦和其团队在设计融资路径时最头疼的问题。

“审批、结汇很严格，所以我们做项目力求资金一次到位，否则多次审批太麻烦。据我了解，还有不少外资是绕道进来的，比如通过地下钱庄或者贸易合同等曲线做项目。”

“即使再麻烦，这些资金还是要进来赚钱的。虽然有部分资金不太看好中国楼市，年初撤走了一部分，但大多数海外投资者还是看好中国经济发展的。”